La loi Besson

Lancé début 1999, en remplacement du " Perissol " le dispositif ou loi " Besson " repose sur un mécanisme d'amortissement appliqué à l'investissement locatif dans le neuf ou l'ancien.

Après un départ très timide, cette opportunité de défiscalisation a séduit un nombre croissant d'investisseur.

Les avantages fiscaux pour un logement neuf

L'amortissement Besson est réservé aux personnes physiques qui achètent ou font construire un logement neuf destiné à la location à titre de résidence principale.
Les logements meublés ou appartenant à des entreprises individuelles ne sont pas concernés.

Pendant les 5 premières années de location, vous déduisez de vos revenus fonciers 8% de la valeur d'acquisition du bien (frais de notaire inclus), puis 2.5% par an pendant 4 ans.
Pendant les 6 années qui suivront, vous pourrez bénéficier de la déduction de l'amortissement au taux de 2.5%.
Les déficits fonciers créés (lorsque le montant des loyers perçus ne compense pas les intérêts de votre emprunt immobilier), sont déductibles de vos revenus globaux jusqu'à hauteur de 10 671 euros par an.

Si un solde subsiste, il sera reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
La loi de finance 2002 a prévu un nouveau dispositif : le contribuable ne peut amortir le capital investi dans l'acquisition d'un logement neuf, mais peut bénéficier d'une déduction forfaitaire au titre des frais de gestion de 60% contre 14% en droit commun.

Vous pouvez également déduire de vos revenus imposables les intérêts de l'emprunt que vous avez souscrit pour l'achat du logement.

Si vous investissez dans l'ancien

Il n'y a pas d'amortissement possible. Le seul avantage fiscal consiste en une déduction forfaitaire sur les revenus fonciers (loyers) qui passe à 25% (contre 14% en régime commun) pour une période de location de 9 ans.

Les ressources des locataires

Elles sont plafonnées, à des montants identiques pour le neuf et l'ancien. Par exemple, en Ile-de-France, les ressources maximales autorisées sont de 19 516 € par an pour une personne seule et de 32 073 € par an pour un couple marié (sans personne à charge), de 45 988 € pour une personne ou un couple avec deux personnes à charge. En province, ces montants sont respectivement de 15 291€ (pour une personne seule) de 24 143€ (couple sans enfant) et de 35 923€ (personne - couple avec deux enfants).

Le plafonnement des loyers

Les loyers exigés doivent de même respecter un seuil, revu chaque année. Dans le neuf, pour les baux conclus depuis 2001, le prix de location au mètre carré est de 12.90 € à Paris et dans les communes limitrophes, de 11.40 € pour les autres communes d'Ile de France, de 8.80€ pour les villes de plus de 100 000 habitants et de 8.30 € pour les autres. Dans l'ancien, le tarif est de 11.40€ à Paris et dans les communes limitrophes, de 9.80 € pour les autres communes d'Ile de France, de 6.20€ pour les villes de plus de 100 000 habitants et de 5.7 € pour les autres.

La détermination de la superficie

La superficie du logement est prise en compte pour définir le loyer maximal autorisé à partir des plafonds fixés par mètre carré. Dans le dispositif Besson, pour le neuf comme pour l'ancien, elle se calcule en ajoutant à la surface habitable du logement, dans la limite de 8m², la moitié de la superficie des annexes. Ces derniers (caves, sous-sols, remises, ateliers, combles et greniers aménageables…) doivent être à l'usage exclusif de l'occupant et faire au moins 1.80m de haut. Balcons, loggias et vérandas peuvent galement rentrer dans le calcul, de même que les terrasses, accessibles en étages ou aménagées, de moins de 9m².

Besson et la famille

La loi permet désormais d'interrompre l'application du dispositif Besson pour louer le logement à des membres de sa famille (parents ascendants ou descendants du contribuable). Pour ce faire, le logement concerné doit avoir été préalablement loué au moins 3 ans dans le cadre du régime Besson. Le logement n'est alors plus soumis à des plafonds de ressources ou de loyers. Il peut faire l'objet d'un bail ou être mis gratuitement à disposition de l'ascendant ou du descendant. Cette suspension de la location n'est autorisée qu'une seule fois et ne peut dépasser 9 ans.

* Les plus

Vous pouvez vous faire verser directement les allocation d'aide au logement auxquelles a droit votre locataire. Vous bénéficiez d'une assurance contre les impayés de loyers et de charges d'un montant maximal de 9 mois pour une durée de location de 3 ans. Beaucoup de programmes proposant des logements conventionnés Besson font bénéficier l'acquéreur de prêts à 2%, délivrés par un organisme collecteur du 1% logement.

* Les moins

Le plafonnement des loyers et des ressources du locataire représente une réelle contrainte pour le propriétaire bailleur. Le prix de location au mètre carré exclut quasiment tout investissement à Paris intra-muros ainsi que dans les villes françaises réputées " chères " (Annecy, Aix-en Provence, Chartres, Strasbourg, Nice, etc.).

Nos conseils

Soyez très attentif à l'emplacement du bien (proximité d'un centre économique ou touristique) et veillez à ce que le prix du loyer ne soit pas trop éloigné de ceux habituellement pratiqués. Préférez les grands appartements aux studios et aux deux-pièces. Si vous faites construire, limitez les dépenses en matériaux. Investissez en Besson de préférence si vous privilégiez le long terme, sachant qu'après 9 ou 6 ans, vous pouvez retrouver la liberté du prix de location.

Plafonds des ressources des locataires

Plafonds des loyers, prix au m²